Elementos claves en las disputas entre propiedad horizontal y constructoras

Cada vez son más frecuentes las disputas legales que enfrentan a constructoras con propiedades horizontales y propietarios, centradas en temas como el diseño, construcción y entrega de obras. En una reciente sentencia (SC496-2023 del 16 de enero de 2024), la Corte Suprema de Justicia resaltó varios aspectos clave en este tipo de controversias:

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Subrayó la importancia de establecer claramente desde la demanda el marco regulatorio aplicable, especialmente en lo que respecta a la protección al consumidor. Se destacó que en casos similares, la falta de precisión en la redacción inicial de la demanda llevó a excluir del debate judicial aspectos cruciales.

Enfatizó que, dado que se trata de un tema de protección al consumidor, el demandante debe demostrar que realizó una reclamación directa dentro del plazo de garantía legal establecido.

Para demostrar la reclamación oportuna, la Corte explicó que deben establecerse tres elementos: el tipo de garantía solicitada según su clasificación, la fecha de entrega de la obra y la fecha en que se realizó la reclamación.

1. Respecto al primer punto, se indicó la necesidad de especificar si la garantía se refiere a la estabilidad estructural de la construcción, con un período de garantía de diez años, o si se trata de elementos como acabados o instalaciones vitales que afectan la habitabilidad y funciones de la obra, con una garantía de un año.
   

2. En cuanto a la fecha de entrega, se señaló que debe tomarse como referencia el acta correspondiente. En ausencia de esta, se aplicaría la presunción de entrega establecida por ley, basada en la construcción y venta de una parte significativa de los bienes privados del proyecto.
   

3. Respecto a la fecha de reclamación, se especificó que esta debe ser comunicada de manera clara y oportuna, ya sea por escrito o verbalmente. Se hizo hincapié en que el consumidor debe respaldar esta reclamación con pruebas al presentar la demanda.

Además, se aclaró que la prueba de la reclamación directa puede ser sustituida por un acta de conciliación emitida por un centro de conciliación legalmente reconocido.

Finalmente, la Corte afirmó que la falta de demostración de la reclamación puede impedir la efectividad de las pretensiones de garantía, ya sea por ser requisito previo para la acción judicial o por la caducidad del derecho después de vencido el plazo de garantía sin reclamaciones.

En conclusión, en disputas de esta índole, el análisis detallado de estos elementos será crucial al momento de plantear una acción legal o defenderse de ella.